Logistieke vastgoedmarkt krimpt dit jaar fors

De Nederlandse logistieke vastgoedmarkt gaat dit jaar fors krimpen: verwacht wordt een afname variërend van 28 tot 38 procent in vergelijking met 2019. Dat betekent 900.000 tot 1,2 miljoen m² minder opname dan in 2019. Voor volgend jaar zijn de vooruitzichten positiever, omdat er meer ruimte voor huidige en toekomstige huurders nodig is, e-commerce blijft groeien en ook de belangstelling voor stadsdistributie-hubs nog altijd toeneemt.

Die conclusies trekt vastgoedadviesbureau Buck Consultants International (BCI) uit nieuw onderzoek onder de belangrijkste logistiek vastgoedontwikkelaars en -beleggers in Nederland. De resultaten geven een betrouwbaar beeld van de door topspelers in de logistieke vastgoedmarkt verwachte gevolgen van de coronacrisis.

Ten opzichte van het hoge opnamevolume in 2019 (3,1 miljoen m²) moet de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt naar verwachting een duidelijke stap terug doen. ‘De marktpartijen geven aan dat voor dit jaar een afname van 28 procent wordt verwacht als de situatie in augustus normaliseert. Wordt dat pas begin volgend jaar dan zakt het opnamevolume naar 1,9 miljoen m², wat een forse afname is van bijna 40 procent’, aldus directeur René Buck.

Bijna de helft van de ondervraagde bedrijven verwacht dat pijplijnprojecten en/of mogelijke acquisities drie maanden vertraging oplopen, een derde meent dat de projecten géén vertraging zullen hebben en het restant voorziet een vertraging van meer dan zes maanden.

Verzoeken voor flexibele ruimte

Omdat sommige bedrijfstakken juist in deze corona-periode groeien (e-commerce bijvoorbeeld), en omdat logistieke ketens zodanig vastlopen dat tijdelijk extra ruimte nodig is, hebben twaalf van de twintig vastgoedpartijen de afgelopen twee maanden verzoeken gekregen voor (tijdelijke) flexibele ruimte. De vraag varieert daarbij van 3000 m² tot zelfs 200.000 m².

De verwachtingen voor de komende dertig maanden zijn positief. Een derde van de bedrijven denkt dat de huidige huurders/klanten méér ruimte nodig zullen hebben, pakweg de helft van de huurders blijft naar verwachting gelijke bedrijfsruimte houden en bij 20 procent van de huurders is afname van de benodigde ruimte tussen de 10 en 25 procent te verwachten, blijkt uit een toelichting van Buck Consultants.

Megadistributiecentra

Alhoewel de voordelen van megadistributiecentra (meer dan 40.000 m²) nog steeds van kracht zijn (onder andere efficiency door schaalvoordelen en de groei van e-commerce) krimpt de groei van de XXL-dc’s, verwacht Johan Beukema, partner bij Buck Consultants.

‘Vorig jaar was een topjaar met negentien nieuw geopende XXL-dc’s en twaalf aankondigingen. De helft van de leidende logistiek vastgoedpartijen verwacht dit en volgend jaar een krimp van 10 tot 25 procent in deze deelmarkt, een derde voorziet een stabiel aantal of een in 2021 licht groeiend aantal megadistributiecentra. De andere bedrijven verwachten een krimp op de XXL-markt van meer dan 25 procent’, aldus Beukema.

Overigens verwachten twee op de drie partijen niet dat met de afname van de groei de maatschappelijke discussie over de ‘verdozing van het landschap’ zal stoppen.

Stadsdistributie-hubs

Dat de enorme toename van online bestellingen de markt van stadsdistributiecentra doet groeien, verbaast niet. Het gaat dan om centra van kleiner dan 10.000 m² (in sommige logistieke ketens zelfs minder dan 1000 m²) van waaruit de steden worden beleverd.

‘Stadslogistieke hubs blijken corona-proof. In ons advieswerk zien we dat het aantal initiatieven waaraan concreet wordt gewerkt fors gestegen is de afgelopen twee jaar, en dat stopt nu niet’, aldus Marcel Michon, managing partner bij Buck Consultants.