Juichstemming in logistieke vastgoedsector voorbij

In de logistieke vastgoedsector is niet langer sprake van een juichstemming. Na coronajaren met veel vraag naar warehouses is de verwachte vraag naar logistiek vastgoed voor 2023 een bescheiden 2,5 miljoen m², wat de helft is van topjaar 2021 (4,9 miljoen m²). Investeerders in logistiek vastgoed hebben te maken met snel gestegen financieringslasten, waardoor het doen van investeringen momenteel minder interessant is. De top 4 van logistieke regio’s wordt momenteel gevormd door Tilburg/Waalwijk, de regio Rotterdam, Noord-Limburg en West-Brabant. Dat blijkt uit het jaarlijkse onderzoek van Buck Consultants International (BCI).

De terugloop van de vraag naar logistiek vastgoed is duidelijk zichtbaar: was de opname in topjaar 2021 nog 4,9 miljoen m² en vorig jaar naar schatting 3,4 miljoen m², voor 2023 bedraagt dit ‘nog maar’ 2,5 miljoen m². René Buck, directeur van BCI: ‘De vraag neemt na de coronapiek af. Veel bedrijven hebben al extra voorraden aangelegd om minder kwetsbaar te zijn voor verstoringen in supply chains en ook de exponentiële groei van e-commerce tijdens de pandemie vlakt nu af.’

Maar niet alleen de afvlakkende vraag speelt volgens hem een rol. ‘Het aanbod van logistiek vastgoed is en blijft laag, omdat er nog maar weinig ruimte op bedrijventerreinen is voor nieuwbouw en er beperkte leegstand is in bestaand logistiek vastgoed. Het geringe aanbod en de gestegen bouwkosten zorgen ervoor dat dit jaar de huurprijsstijging met gemiddeld 6,8 procent (met uitlopers tot 8 à 9%) fors hoger is dan in voorgaande jaren. Nieuwbouw wordt bovendien beperkt door de hogere financiële lasten als gevolg van de gestegen rente.’

Ruimte

De discussie over de ruimtelijke inpassing van warehouses wordt intensiever, is de verwachting. ‘Bijna alle ontwikkelaars en beleggers vinden dat er meer aandacht voor architectonische vormgeving en landschappelijke inpassing van distributiecentra moet komen’, aldus Casper Wolf, senior-adviseur van BCI. Maar een al te sturend beleid van overheden zien de bedrijven niet zitten.

Beleid als het niet mogen ontwikkelen van warehouses als de eindgebruiker nog niet bekend is of nog maar vijf plekken aanwijzen voor vestiging van megadistributiecentra wordt volgens Wolf afgewezen. ‘Maar er is wél een toename van vastgoedpartijen die vinden dat provinciale besturen in hun beleid meer moeten sturen op het vestigen van gewenste (zeer) grote distributiecentra op nieuwe terreinen. De kleinere warehouses (minder dan 20.000 m²) kunnen dan wel op de bestaande terreinen komen.’

De duurzaamheid van een pand is inmiddels het belangrijkste ontwerpcriterium bij de ontwikkeling van logistieke gebouwen. Hieronder vallen meerdere elementen, zoals energiezuinigheid, duurzame energieopwekking, emissieloos bouwen en circulariteit. Een verplichting om zonnepanelen op het dak te plaatsen, wordt door het merendeel van de logistieke vastgoedpartijen aanbevolen, maar ontwikkelaars merken nu vaak dat dat niet lukt omdat het elektriciteitsnet vol is.

Arbeidsmarkt

De logistieke sector kampt verder nog steeds met een zeer krappe arbeidsmarkt, merken huurders van logistieke gebouwen. Automatisering en robotisering gaan daarbij weinig helpen, verwachten de deelnemers aan het onderzoek. De logistieke vastgoedontwikkelaars en -beleggers hebben uiteenlopende visies over hun rol daarin. ‘De meningen over het meedoen aan wervings- en scholingsprogramma’s voor de logistieke sector of het zoeken van strategische samenwerking met uitzendbureaus om een integraal aanbod van locatie en arbeid te doen, lopen echt uiteen’, concludeert Johan Beukema, managing partner bij BCI.

De logistieke vastgoedsector onderkent verder ook dat de huisvesting van arbeidsmigranten een groot maatschappelijk probleem is, maar ziet daar geen rol voor zichzelf weggelegd. Slechts één op de vijf vastgoedbeleggers wil in de nabije toekomst zelf verantwoordelijk zijn voor de huisvesting van de arbeidsmigranten die in nieuwe megadistributiecentra gaan werken.