Bestaande logistieke brownfields bieden groot bouwpotentieel

Nieuwe vestigingsruimte voor (grootschalige) logistieke centra is schaars. Om groei te realiseren, zijn bedrijven steeds vaker aangewezen op al bestaande locaties op bedrijventerreinen. Stec Groep en Denc onderzochten daarom of grootschalige logistieke kavels van meer dan 25 jaar oud beter benut kunnen worden. Het antwoord is een volmondig ja: het verdichtingspotentieel op bestaande logistieke brownfields blijkt groot.

Bij 75 onderzochte cases in de pilotregio’s West-Brabant, Utrecht en de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen gaat het om 500.000 m² aan extra te realiseren vastgoed (+25%) en 5 tot 8 miljoen m³ aan extra toe te voegen gebruiksruimte (+25-40%). Vertaald naar de intensiveringspotentie op nationaal niveau voorkomt dit 200 tot 300 hectare aan nieuwe logistieke greenfields. Het gaat dan om circa 10 procent van de ruimtevraag naar nieuw logistiek bedrijventerrein tot 2030.

Zo’n 15 tot 20 procent van de logistieke activiteiten sinds 2018 betrof de herontwikkeling van een bestaand kavel of vastgoed. In provincies met schaarste en veel vraag is het aandeel zelfs nog hoger. Hub Ploem, partner bij Stec Groep: ‘Tot op heden ging het bij een groot deel van die herontwikkelingen om voormalige industrie- of productiesites die naar logistiek werden omgebouwd. Interessant is juist om ook de bestaande (verouderde) logistieke vastgoedmarkt onder de loep te nemen.’

Maximale mogelijkheden nu niet benut

De logistieke vastgoedmarkt is sinds 2015 sterk gegroeid. Inmiddels is de omvang ruim 50 miljoen m², verdeeld over zo’n 2500 distributiecentra. ‘Een groot deel hiervan is gebouwd vóór 2000. Vaak is de vastgoed- en bouwtechnische waarde van deze plekken beneden gemiddeld of is een waardesprong te realiseren omdat de maximale (planologische) mogelijkheden nu niet worden benut. Zo is vaak maar 45 procent van de kavel bebouwd en is de bouwhoogte gemiddeld circa 10 meter’, aldus Joost van Gilse, directeur van Denc.

Voor het slagen van herontwikkeling en verdichting van brownfields is medewerking van (lokale) overheden vereist. Grootste belemmeringen voor intensivering zijn de (geldende) parkeernormen, de beperkte capaciteit van de omliggende infrastructuur en het gebrek aan stikstofruimte en/of netcongestie. Hub Ploem: ‘Dit zijn belemmeringen die opgelost kunnen worden als overheden proactief meedenken met marktpartijen over verdichting en intensivering op de gewenste locaties.’

3 miljoen m² extra capaciteit mogelijk

‘Als we op basis van de pilotregio’s een landelijk verdichtingspotentieel berekenen, dan is circa 3 miljoen m² extra capaciteit op logistieke brownfields mogelijk. De uitbreidingsvraag naar logistieke greenfields slinkt hierdoor met 200 tot 300 hectare; 5 tot 10 procent van de ruimtevraag naar nieuw logistiek bedrijventerrein tot 2030. We staan bovendien aan de vooravond van een aanvullend potentieel, omdat panden gebouwd tussen 2000 en 2010 op middellange termijn rijp zijn voor verdichting en intensivering’, aldus Ploem.

Ook in financieel opzicht blijkt herontwikkeling op de onderzochte locaties haalbaar. In vier van de vijf gevallen resulteert dit in een positieve businesscase. In één geval is de businesscase licht negatief, maar wel te optimaliseren. Volgens Stec Groep en Denc zijn overheden en marktpartijen dan ook samen aan zet om werk te maken van dit verdichtingspotentieel door het verruimen van planologische kaders, het wegnemen van belemmeringen en het doen van financiële interventies.