BCI: logistieke vastgoedsector gaat door diep dal

De logistieke vastgoedsector gaat een lastig jaar tegemoet, concludeert Buck Consultants International (BCI). Het logistiek en vastgoedadviesbureau verwacht dat de opname van de logistieke vastgoedmarkt in 2024 zal terugvallen naar 1,7 miljoen m²; een halvering ten opzichte van 2022.

BCI baseert zich op de uitkomsten van haar jaarlijkse onderzoek onder de top van de Nederlandse vastgoedontwikkelaars en -beleggers. Zij vertegenwoordigen zo’n 85 procent van de professionele logistieke vastgoedmarkt in Nederland.

De verwachte opname van magazijnen in 2024 van ‘maar’ 1,7 miljoen m² is een forse daling ten opzichte van de voorgaande jaren. Die ging van 4,9 miljoen m² in 2021 (tijdens de coronacrisis,) via 3,4 miljoen m² in 2022 en een (verwachte) opname van 1,9 miljoen m² in 2023 naar de huidige 1,7 miljoen m².

De opname daalt overigens niet alleen vanwege een gebrek aan locaties. De vraag is ook afgenomen als gevolg van de haperende economie; bouw-, retail- en modebedrijven hebben het lastig en de forse groei door e-commercebedrijven in de afgelopen jaren vlakt af. ‘Door de onzekerheid over de economie worden vestigings- en uitbreidingsbeslissingen uitgesteld. Ook wordt naar optimalisatie in bestaande magazijnen gezocht, bijvoorbeeld door onderverhuur van delen ervan’, aldus Casper Wolf, senior-adviseur bij BCI.

De huurprijzen zullen naar verwachting met gemiddeld 5,5 procent stijgen als gevolg van hogere financiële lasten en regionale schaarste, met name in Rotterdam, Tilburg-Waalwijk en Arnhem-Nijmegen.

Duurzaamheid en functiemenging

Vrijwel alle logistieke vastgoedpartijen merken dat huurders niet alleen zéggen dat ze veel belang aan ESG-doelstellingen hechten, maar ook daadwerkelijk bereid zijn extra te betalen voor duurzame, energieneutrale distributiecentra (dc’s). Tot maximaal 6 procent extra huur blijkt goed bespreekbaar, is de ervaring van de vastgoedexperts.

De vastgoedsector ziet daarnaast ook kansen voor functiemenging op gebouwniveau, vooral in combinatie met energie (zonnepanelen) en parkeren door personeel en/of bezoekers in, op of onder een dc. Een combinatie met wonen of sportvoorzieningen in één gebouw lukt vrijwel nooit, is de inschatting.

Datzelfde geldt ook op bedrijventerreinniveau, waar de combinatie met wonen en kantoren maar af en toe mogelijk is. De combinatie met andere bedrijfssectoren – bijvoorbeeld lichte industrie – en zorgvuldige inpassing in de omgeving worden doorgaans wél kansrijk geacht.

Meer eisen van overheden

De vastgoedpartijen verwachten verder dat de overheden de komende drie jaar eisen en stringentere randvoorwaarden gaan stellen aan de realisering van dc’s. Volgens Jordi Hubers, senior-adviseur bij BCI, kunnen vastgoedontwikkelaars en beleggers goed uit de voeten met het stellen van architectonische normen, eisen ten aanzien van zonnepanelen op daken van grotere dc’s, het verplicht delen van energie én het garanderen van een goede en veilige werkomgeving voor personeel.

‘De ”gaten” tussen wat vastgoedpartijen nu al doen en wat ze denken dat de overheden in 2027 verplicht gaan stellen, zitten vooral in energieneutraliteit van gebouwen, de meest stringente BREEAM-normen als good, very good en excellent en klimaatadaptatieve maatregelen, zoals een groen dak, biodiversiteit en regenwateropvang’, aldus Hubers.

WDP richt zich op Duitsland en Frankrijk

In lijn met de conclusies van BCI verwacht ook Warehouses De Pauw (WDP) de komende jaren minder hard te groeien in Nederland. Dat blijkt uit een toelichting op de jaarcijfers van deze Belgische belegger in logistiek vastgoed. Als redenen noemt WDP de beperkte beschikbaarheid van gronden, maar ook de discussies over stikstofuitstoot en verdozing van het landschap.

‘Tien jaar geleden stonden alle lichten nog op groen voor logistiek in Nederland en op rood in België. Nu staan er ook veel seinen op rood in Nederland’, meldt CEO Joost Uwents in het FD. Naast het herontwikkelen van bestaand vastgoed wil WDP zich nu vooral gaan richten op nieuwe locaties in Duitsland en Frankrijk.