Verdozingsdiscussie dwingt vastgoedsector tot realiteitszin en creativiteit

In de logistieke vastgoedsector dringt het besef door dat de weerstand tegen XXL-distributiecentra niet meer verdwijnt. Niet alleen vanwege het ruimtebeslag en de impact op het milieu, maar ook vanwege de arbeidsmigranten die er werken. Tijdens het congres Logistiek Vastgoed Nederland 2024 van Spryg lijken vastgoedontwikkelaars en -beleggers te accepteren dat ze met hun nieuwbouwplannen een bijdrage aan de brede welvaart in de omgeving moeten leveren. Of er überhaupt nog grond voor die nieuwbouwplannen beschikbaar komt, is een vraag die ze lijken te vergeten. 

Door Marcel te Lindert

Langs de A59 waar het congres plaatsvindt, heeft de gemeente Waalwijk nog 76 hectare beschikbaar voor grootschalige logistiek. Die grond gaat niet meer zoals vroeger zonder voorbehoud naar de hoogste bieder, vertelt burgemeester Sacha Ausems in haar welkomstwoord. ‘Wij selecteren niet alleen meer op economische meerwaarde, maar kijken naar de echte bijdrage die wordt geleverd aan de werkstad en woonstad Waalwijk. De maatschappelijke opgaven zijn heel groot en ik vind dat vastgoedontwikkelaars moeten bijdragen aan het oplossen daarvan. Niet omdat u daar de innovatie en uitvoeringskracht voor bezit, maar omdat u daartoe de plicht hebt.’

Daarvoor had Ausems al aangegeven wat die maatschappelijke opgaven zijn. Net als andere delen van Nederland heeft Waalwijk te maken met congestie op het elektriciteitsnet en dichtslibbende wegen. ‘Ik weet niet of u dat weet, maar we hebben als gevolg van de grootschalige logistiek ook extra druk op onze lokale voorzieningen. Bij bijna de helft van alle zorg- en veiligheidsincidenten in Waalwijk is een arbeidsmigrant betrokken’, stelt de burgemeester, die bedrijven wil selecteren op hun bijdrage aan de brede welvaart. ‘Wij gaan hen uitdagen om daarover met ons mee te denken. Omdat wij samen iets te doen hebben voor een toekomstbestendige logistieke sector. Qua draagvlak, qua innovatie en qua zorg voor de samenleving.’

Geen Chinese rommel meer

Tijdens het Logistiek Vastgoed-congres – voor de tiende keer georganiseerd door Spryg Real Estate Academy – lijkt het erop dat de vastgoedsector de boodschap heeft begrepen. Dat geldt althans voor Dilas, de organisatie van ontwikkelaars, beleggers en bouwers van logistiek vastgoed. ‘Wij doen een handreiking en pleiten voor een sterk afwegingskader’, zegt Tim Beckmann, CEO van vastgoedontwikkelaar Intospace en bestuurslid van Dilas. ‘Zeg alleen niet bij voorbaat dat je geen gebouwen met Chinese rommel meer wilt, maar kijk naar de maatschappelijke impact van het bedrijf. Welke bijdrage levert het aan de circulaire economie? Is het gebouw energieneutraal en ingepast in de omgeving? Dan kan ieder bedrijf de keuze maken om een goed ondernemer te zijn.’

Niet alleen Waalwijk, maar ook Lelystad stelt strengere voorwaarden aan de komst van een XXL-distributiecentrum. ‘De tijd is voorbij dat we onze grond verkochten aan de eerste de beste prijsdoosbouwer. Noem dat voortschrijdend inzicht’, stelt Onno Zwart, directeur bij Ontwikkeling Maatschappij Airport Lelystad Almere (Omala). ‘We hebben grond verkocht voor een heel groot logistiek project waarvan iedereen in Lelystad nu denkt: hadden we dat wel moeten doen? Nu zijn we kritisch op de architectuur van een nieuw pand, op de activiteiten die er plaatsvinden en op de maatschappelijke impact die het heeft. Maar de vraag is of we dat kunnen volhouden. Als morgen ASML komt en een grote grijze doos wil bouwen, staat iedereen met de rode loper klaar.’

700 hectare per jaar extra

Een belangrijke vraag waaraan de logistieke vastgoedsector voorbij lijkt te gaan, betreft de beschikbaarheid van grond voor grootschalige logistiek. René Buck legt dit vraagstuk op tafel. ‘In de discussie vandaag lijkt iedereen ervan uit te gaan dat we nog nieuwe XXL-distributiecentra kunnen neerzetten’, stelt de CEO van adviesbureau BCI Global. ‘Maar als je kijkt naar alle provinciale bestuursakkoorden, is dat nog maar de vraag. Als de ruimte niet gerealiseerd wordt, heeft het geen zin om tot in de eeuwigheid te discussiëren over de maatschappelijke impact van nieuwe distributiecentra.’

Buck weet waarover hij praat. Hij presenteerde eerder op de dag een overzicht van de logistieke vastgoedmarkt. Daarbij verwees hij naar het Ministerie van Economische Zaken, dat verwacht dat het ruimtebeslag van het bedrijfsleven groeit van 2,6 procent op dit moment naar 3,0 procent in 2050. ‘Dat betekent dat we tot 2030 elk jaar 700 hectare extra nodig hebben. En vanaf 2030 tot 2050 elk jaar 570 hectare extra. Het is niet vanzelfsprekend dat die extra ruimte er komt. We hebben te maken met allerlei barrières die het lastig maken om ruimte voor logistiek te vinden’, duidt Buck op onder meer de stikstof-, water- en energieproblematiek en de groeiende maatschappelijke weerstand tegen nieuwe bedrijventerreinen.

1 procent meer ruimte

Beckmann lijkt zich niet te kunnen voorstellen dat de benodigde grond voor grootschalige logistiek niet beschikbaar komt. ‘Nederland is voor 13 procent bebouwd, waarvan 2,6 procent met bedrijven. Wij hebben 42 procent van onze ruimte uitgegeven aan koeien. Als we 1 procent meer ruimte vrijmaken voor de bebouwde omgeving, creëren we ruimte voor 1 miljoen woningen. We moeten als Nederland een keuze willen maken: welke economie willen we zijn en waarmee willen we ons geld verdienen? Met 1 procent extra hoeven we geen discussie meer te voeren over de ruimte, alleen nog maar over de kwaliteit van de invulling ervan.’

Toch doet wethouder Frank Spierings van Waalwijk aan het eind van het congres een oproep om efficiënter gebruik te maken van de weinige vierkante meters die nu beschikbaar zijn. ‘Wij zitten in de stad met oude industrie en mogen met nieuwe woningen alleen nog maar inbreiden. Dus als we op het dak van nieuwe XXL-distributiecentra een mkb-bedrijf uit de stad kunnen laten landen, misschien met een padelbaan ernaast, hebben we in de stad weer ruimte om een heel nieuwe woonwijk te creëren.’

Padelbanen op het dak

De roep om creatieve oplossingen krijgt bijval van Peter van der Maas, executive vice president van DSV Solutions Benelux. Deze logistiek dienstverlener opende dit voorjaar in Venlo zijn eerste meerlaagse distributiecentrum in Nederland. ‘We hebben een beperkt aantal vierkante meters en daarom als sector de plicht om daar efficiënt mee om te gaan. Denk aan huisvesting op het dak. Of misschien moeten we met onze distributiecentra 14 meter de grond in, zodat we op het dak padelbanen of tennisbanen kunnen realiseren. Ik begrijp dat dat in een groot deel van Nederland gezien de bodemgesteldheid lastig is, maar er zijn wel degelijk mogelijkheden.’