Herontwikkeling oude bedrijventerreinen levert veel voordelen op

De herontwikkeling van verouderde bedrijventerreinen tot vestigingsplaatsen voor moderne distributiecentra (dc’s) vindt vaker dan gedacht plaats en levert substantiële voordelen op. De intensiteit van het ruimtegebruik neemt met 84 procent toe; de werkgelegenheid verzevenvoudigt en verouderde gebouwen op vervuilde terreinen worden vervangen door toekomstbestendige en duurzame dc’s.

Het zijn conclusies die adviesbureau Buck Consultants International (BCI) trekt uit een eerste verkenning van een twintigtal herontwikkelingsprojecten in West- en Zuid-Nederland. In samenwerking met vastgoedontwikkelaars en -beleggers, verenigd in het door BCI opgezette Nationaal Logistiek Vastgoed Forum, werden twintig casussen geanalyseerd op gebruik vóór en ná herontwikkeling, succesvoorwaarden en barrières.

Op de twintig onderzochte locaties vonden nogal eens aflopende industriële of opslagactiviteiten plaats. Nu staan er vaak moderne, duurzame en energiezuinige gebouwen. De opbrengsten zijn gunstig, concludeert BCI. Zo bood de 110 hectare van de casussen eerst ruimte aan 422.000 m² bruto-vloeroppervlak. Na herontwikkeling was dat 778.000 m²; een stijging van 84 procent. Ook nam de werkgelegenheid toe van 350 tot 2600 banen. Bovendien zijn de nieuwe gebouwen vrijwel allemaal duurzaam en energiezuinig gebouwd.

Sloop en bodemsanering oude bedrijventerreinen

Voor het bereiken van deze resultaten vond in bijna alle gevallen sloop van het oude pand plaats en was bodemsanering nodig. ‘Uit de analyse blijkt dat in 75 procent van de gevallen de kosten van een herontwikkelingslocatie 5 tot 15 procent hoger uitvallen ten opzichte van een vergelijkbare greenfield-ontwikkeling in dezelfde regio’, stelt senior-adviseur Jordi Hubers van BCI. Die extra kosten zitten volgens hem met name in de meer complexe planontwikkeling en de extra sloop- en saneringskosten. In de overige 25 procent van de gevallen zijn de kosten tussen herontwikkeling op een bestaand terrein in vergelijking met nieuwbouw op een nog niet gebruikt bedrijventerrein ongeveer gelijk.

De herontwikkeling blijkt in alle gevallen ook langer te duren dan vergelijkbare bouw op een nieuwe locatie, soms tot wel achttien maanden. Belangrijkste knelpunt is echter het verkrijgen van de benodigde vergunningen en toestemming voor de soms noodzakelijke herziening van het bestemmingsplan. Andere knelpunten zijn de sloop van het bestaande vastgoed, bodemsanering en de complexiteit om meerdere naast elkaar gelegen kavels te kopen. Relatief weinig problemen zijn er met de elektriciteitsvoorziening en stikstofrechten.

Herontwikkeling brownfields goed middel tegen verdozing

Herontwikkeling van de zogenoemde brownfield-locaties is volgens BCI een goed middel in de strijd tegen de verdozing van het landschap. ‘Maar dan moeten gemeenten zich ook actief en meedenkend opstellen’, zegt BCI-directeur René Buck. ‘De twee belangrijkste door de gebiedsontwikkelaars ervaren problemen, namelijk een gedateerd bestemmingsplan en trage afgifte van de benodigde vergunningen, liggen op het bordje van de gemeente. De onderzochte succescases laten echter zien dat ontwikkelaars en gemeenten wél succesvol blijken te kunnen samenwerken.’